집 구하기전에 알아야 할 것들, 아파트에 투자하고 빌라에 산다.

안녕하세요. 디자인 꾹입니다. 오늘은 부동산 계약 전에 실제로 집에 들어가서 체크해봐야 할 것들을 알아보도록 하겠습니다. 그전에 가장 중요한 것이 어떤 사람이 살 것인가입니다. 저는 우와 함께 거주 중인데요, 제가 활용한 방법들을 여러분들과 함께 공유하고자 합니다. 

 

집을 구하기 전에 알아야 할 것들

'누가 살 것인가' 

 

집을 구하기 전에 '누가 살 것인가?'가 가장 중요합니다. 함께 거주하는 사람들은 점점 다양해지지만, 1인 가구, 2인 가구가 통계적으로 상당수를 차지합니다. 그중에서 저와 같이 고민하는 분들을 위해, 2인 가족 구성원에 알맞은 집을 구하기 정보를 공유하고자 합니다. 

 

내가 가진 것은 무엇인가, 그리고 본인가 가족이 모두 행복해질 수 있는 집을 선택해야 합니다. 신중하고 면밀히 분석해서 합리적인 선택을 한다면 좋겠습니다.

 

가용자금 결정하기 - 경제적 위치 바로 알기

 

사람들이 집 고르기를 하기 전에 가장 먼저, 그리고 중요하게 생각하는 문제는 경제적 요소입니다. 자본금이 얼마가 있느냐에 따라서 선택의 폭이 제한되기 때문입니다. 자본이 많다면, 선택도 넓어지고 좀 더 본인이 선호하는 집을 구매할 수 있다고 생각하지만, 이미 자본 격차 상당하기 때문에 소수의 특권이라고도 할 수 있습니다. 

 

가용 자금을 책정합니다. 가령 1억 원의 현금을 보유하고 있다고 가정합시다. 그렇다면, 얼마까지의 집을 구매할 수 있을까요? 당연히 1억 아래의 집을 구매할 수 있습니다. 그리고 미래의 자원을 현재 시점으로 당겨올 수도 있습니다. 바로 대출입니다. 요즘 대출 없이 집을 구매한다는 것이 어려운 실정입니다. 집값도 상대적으로 높고, 현금 보유를 그만큼 가진 사람들도 드물기 때문입니다. 일반적으로 은행에서 주택담보 대출을 합니다. 국가지원, 1 금융권, 2 금융권, 3 금융권 등으로 금리가 다르게 책정되고, 현재 다니는 직장과 사업에 영향을 받습니다. 

 

  스스로를 잘 알아야 합니다. 과도한 대출은 앞으로 살 집이 커다란 짐이 될 수 있음을 인지해야 합니다. 그렇기에 먼저, 집을 고르기 전에 이루어져야 하는 것이 대출을 알아보는 것입니다. 어떤 집이냐, 어디의 집이냐에 따라 대출의 한도가 바뀔 수 있지만, 본인이 감당할 수 있을 만큼의 대출을 알아보아야 정확한 예산에서 합리적인 선택을 할 수 있습니다.

 

가용자금이 결정되었다면, 사회적인 본인의 위치를 잘 알아야 합니다. 본인이 앞으로 이 직장에 계속 있어서, 그 근처에서 터를 잡을 것인지, 아니면, 잠시 3-5년 정도 머물 위치인지, 본인의 사회활동과 연관 지어서 생각해 보아야 합니다. 뿐 아니라 가족의 사회적인 활동도 고려해야 할 것입니다. 

 

이동수단의 선택 - 사회적 생활

 

물리적 위치와 심리적 위치는 다를 수 있습니다. 본인이 친구들과 자주 일주일에 두세 번 혹은 그 이상 만나는 경우라면, 물리적인 거리가 상당히 중요할 수 있습니다. 하지만 서울과 같은 대도시의 물리적 거리는 조금 다릅니다. 심리적 거리와 시간적 거리가 너무나도 변화무쌍하기 때문입니다. 가령, 지하철 역으로 연결된 두 지역, 홍제역과 압구정역이 있습니다. 같은 서울입니다. 지하철로는 22분 걸립니다. 하지만 차를 가지고 갈 경우는 어떠합니까? 출퇴근 시간에는 어떠합니까? 교통은 이 문제에서 핵심적인 역할을 합니다. 이동에 있어서 피로도와 시간을 결정하기 때문입니다. 본인이 차를 가지고 출퇴근을 해야 한다면, 혹은 지하철로 출퇴근해야 한다면, 주거의 위치가 바뀔 수 있습니다. 

  예를 들어, 저는 차량으로만 출퇴근을 해야 하는 직업이며, 여러 군대 출장을 다니는 직업을 가지고 있습니다. 이 경우에는 과연 서울에서 거주지를 마련하는 것이 좋을까요? 위성도시로 출퇴근이 편리한 곳이 좋을까요? 이것은 본인 스스로의 선택에 달렸습니다. 

 

심리적 위치와 환경, 그리고 치안

 

심리적 위치라는 것은 치안과도 연결되고, 생활 반경과도 연결됩니다. 이것은 외국에서 볼 수 있는 슬럼가와도 연관이 있습니다. 빼곡한 아파트들 사이에서 빌라 반지하 생활일 수도 있고, 다가구주택과 빌라촌 사이에서의 옥탑일 수도 있습니다. 집을 나서자마자 사람들이 즐비할 수 있고, 황량한 도로변에 덩그러니 집이 있을 수도 있습니다.

같이 생각할 것은 주변 환경에 영향을 받는 것입니다. 자연환경이 좋은 곳에 산다면, 문화생활을 쉽게 누릴 수 있는 곳에 산다면, 어찌 보면 교통의 문제에서 벗어날 수 없는 것도 있지만 막연히 서울 도심이 좋다고 할 수고 없고, 산골 전원주택이 좋다고 할 수 없습니다. 그렇기 때문에, 본인의 기준에서 더 중요하고 덜 중요한 기준을 마련해야 합니다. 

 

간략하게 요약하자면, '돈' '직장' '생활'입니다.

이 세 가지에 대한 확실한 자기 성찰이 좋은 집이 고르기의 시작입니다.

 

그렇다면 집을 통해서 얻을 수 있는 것을 생각해야 합니다. 먼저 돈, 재테크에 관련해 봐야 합니다. 월급만으로 생계를 유지하고 자본을 축적할 수 있는 시기가 아니기 때문입니다. 그로 인한 여러 부작용들로 인해, 집값은 오르락내리락 하지만 결국, 물가는 상승하고, 집값은 오릅니다. 그렇기에 집을 자산의 개념으로 잘 이해하고 이를 똑똑하게 활용해야 합니다.

 

'명확한 목적' 투자 VS 주거

투자와 주거라는 것이 함께 이룰 수 있다면 가장 이상적인 집이라고 할 수 있습니다. 하지만, 이를 찾는 것은 쉽지 않기 때문에, 무엇을 우선으로 생각할지 결정해야 합니다. 예를 들어, 본인이 현재의 생활의 불편함을 조금 감수하고, 투자에 80% 정도 그 목적이 있다면, 아직 개발이 진행되고 있는 위성도시나, 가능성이 있는 도시에 먼저 자리를 잡는 방법이 있을 것입니다. 하지만, 주거에 더 큰 목적이 있는 사람이라면, 적절한 인프라가 구축되어 있는 도시에 자리 잡을 수 있습니다. 이렇듯, 명확한 목적을 결정하고, 각기 장단점을 파악해야 합니다. 아직 인프라가 구축되지 않았다면 그에 대한 불편함을 견딜 확고한 의지가 뒷받침되어야 하며, 인프라가 구축되었지만, 이미 부동산 가격 흐름의 변화가 크지 않는 곳이라면, 집값이 오를 큰 기대는 하지 않는 것이 바람직하겠습니다.

 

 

'어디에 살 것인가' 아파트 VS 빌라

 

그렇다면 현시점에서 아파트와 빌라는 그 선택에 있어서 양대산맥이라 할 수 있습니다. 먼저 이 두 가지 타입의 주거형태에 대해 간략이 장점과 단점에 대해 언급하겠습니다. 

 

	아파트	빌라
투자목적	상대적으로 좋음	상대적으로 나쁨
환금성	높다	낮다
평균가격	높다	낮다
유지관리	쉽고, 비싸다	어렵고, 싸다
인프라	모여있다	퍼져있다

 

위의 표는 매우 일반적인 경우와 저의 생각이 바탕이 된 표이기 때문에 참고용으로만 봐주시면 되겠습니다.

 

 

여기서 중요한 점은 투자목적이라면 무조건 아파트라는 생각은 안 했으면 좋겠습니다. 아파트도 사람이 사는 집이라는 것을 꼭 인지해야 좋은 집을 찾을 수 있습니다. 비싸고 좋은 아파트는 분명 이유가 있지만, 비싸다고 다 좋은 것은 아니라는 것입니다. 아파트를 선호하는 사람이 많기 때문에, 쉽게 유동적으로 사고팔고 가 쉬워졌습니다. 그래서 더욱 투자목적으로 생각되고 있습니다. 뿐 아니라, 인프라도 잘 구축되어있고, 유지관리도 쉽습니다. 

 

하지만, 불안한 아파트.

 

아파트는 현재 패닉 바잉 현상과 부동산 정책 등의 이유로 너무가 그 가격이 사악합니다. 그렇기에 보통의 서민들은 꿈같은 이야기라고 생각합니다. 그렇지만 아파트의 현실과 단점을 잘 보지 못하고 있습니다. 이에 몇 가지 고려사항을 언급해 보겠습니다.

• 불안정한 시세
• 부실시공 우려
• 높은 관리비
• 개성의 상실

현실적으로 가장 중요한 문제는 경제적 조건입니다. 현재 이미 오를 대로 오른 아파트 가격이지만, 어딜 가나 볼 수 있는 것 또한 아파트가 지어지고 있는 현장입니다. 과연, 앞으로 지어질 아파트에 사람들이 얼마나 입주할지가 관건입니다. 쉽게 생각해보면, 정부와 기업들이 돈 되는 아파트를 주야장천 짓고 있기 때문에, 공급이 늘어날 것은 분명합니다. 그렇기에 아파트 가격이 앞으로 어떻게 요동칠지는 예측하기 쉽지 않습니다. 

 

최근 아파트 부실시공 사건 사고가 끊이지 않습니다. 저는 아파트 현장에서 일해본 경험으로만 비춰보아도 아파트에 살고 싶다는 생각을 하지 않습니다. 모두 부실시공하는 건 아니지만, 비정상적으로 빨리 짓는 게 우리나라 아파트입니다. 제아무리 조립식으로 양생 된 콘크리트를 조립하여 짓는 공법으로 공기가 단축된다 하지만, 하청의 하청을 주는 우리나라 건설 현실은 시간과의 전쟁입니다. 빨리 지어야 돈을 벌 수 있는 구조이기 때문에, 너무 많은 하자들이 속출하는 현실입니다. 

 

아파트 관리비는 여러 기반시설과 관리자 등, 여러 요인들로 인해서 지출이 됩니다. 하지만 최근의 아파트들은 가히 무서울 정도로 관리비가 비쌉니다. 대략적으로 제가 알기로 30만 원 아래위로 10만 원가량을 생각해야 합니다. 이 문제에서 특히 제가 좋지 않은 시선으로 보는 점은 아파트 외벽에 장식용 등을 설치해서 밤새도록 반짝입니다. 미관상 멋있다고 생각할 수 있고, 사람들에게 허영을 불어넣어 아파트 가격을 올리는데 일조할 수도 있겠지만, 그런 부분들이 좀 안타깝다는 생각입니다. 

 

저는 항상 아파트촌에 가면 너무도 같은 구조와 건물이 제 옆에 늘어서 있는 것이 무섭습니다. 저만 그렇게 생각하는 게 아니었으면 좋겠습니다. 가끔 친구네에 놀러 가면 어느 아파트 몇 동 몇 호를 찾아가는 것에 어려움을 겪을 때가 있습니다. 뿐 아니라, 내부에 들여놓는 가구들은 조금씩 다르겠지만, 그냥 다 똑같은 집에 사람만 바뀌어 살아간다는 것이 한편으로는 '아포칼립스'와 같이 느껴집니다. 

 

이러한 단점들에도 불구하고 분명 아파트를 선호하는 이유는 있습니다. 쉽게 말하면, 돈 있으면 편하고 쾌적하게 살 수 있다는 것입니다. 그렇다면 빌라는 어떤가요? 빌라는 너무나 제각각의 모습을 가지고 있기 때문에 한 뭉텅이로 표현하기 사실 어려움이 있습니다. 하지만 대략적으로 여러분들이 공감할 수 있을 법한 빌라들 산정해서 알아보겠습니다.

 

빌라는 돈이 안된다. 빌라는 투자목적보다는 주거목적에 가깝게 생각합니다. 한번 주거하면 오래 사는 경우가 많기 때문에, 매매시장이 크게 활성화되지 않습니다. 그래서 수요가 적고, 가격 등락 또한 소폭입니다.

한편으로는 아파트에 살지 못하는 사람들이 빌라에 산다고도 합니다. 거의 맞는 말입니다. 투자와 주거 두 마리의 토끼를 다 잡을 수 있다면 좋겠지만, 그렇지 못한 사람들은 선택을 해야 합니다. 더불어 투자보다는 주거에 목적을 두어 비교적 적은 자금으로도 내 집 마련을 할 수 있는 빌라는 매력적입니다. 하지만, 빌라는 그 위치와 크기 등에 따라 천차만별로 다릅니다. 간략한 요소들로 몇 가지 고려사항을 간추려 보면

 

• 노후화 정도
• 치안, 보안의 정도
• 기반시설

 

기본적으로 빌라들은 건물 노화에 관련된 이슈들이 많습니다. 또한 제각기 지어진 시기별로 사용된 자재들도 다르고 어떻게 지었는지도 알기 어렵습니다. 그렇기에 주거 기능적 문제들이 많이 발생하기도 합니다. 예를 들어, 상수도가 잘 나오지 않는다던지, 화장실 물이 잘 내려가지 않는다던지, 동파의 우려도 항상 있고, 천장의 누수도 있을 수 있습니다. 그 때문에 노화되고 잘 유지관리가 되지 않은 빌라들로 인해서, 사람들이 모두 아파트를 찾고 있는 건지도 모르겠습니다. 하지만 분명 구축 빌라이면서도 튼튼하고 관리도 잘된 빌라들이 있습니다. 그러한 빌라를 찾기 위해서는 많은 발품을 팔아야겠지만, 추후에 빌라에 고르는 방법에 관한 포스팅도 할 예정입니다. 

 

빌라는 치안에 취약합니다. 아파트는 관리실을 따로 두어, 외부인 출입에 엄격합니다. 이는 프리미엄 아파트로 가는 길이며, 외부와 단절되어 특별함을 가져다줄 수 있습니다. 즉, 선택된 사람들만 산다는 생각을 가지게 합니다. 하지만 보통의 빌라는 따로 관리인을 두지 않고, 여러 빌라를 다 함께, 관리하는 사람을 부동산과 건물주가 협의해서 둡니다. 그렇지 않은 곳도 많습니다. 그래서 빌라는 상대적으로 치안에 취약합니다. 과거에는 그것이 크게 문제화되진 않았지만, 점점 더 많아지는 범죄로 인해서 사람들은 빌라를 기피하게 되었습니다. 이는 빌라를 통으로 가진 건물주도 이 문제에 대해 심각하게 생각지 않고, 각 호수를 가진 건물주들이 잘 규합되지도 않기 때문입니다. 

 

빌라는 기반시설이 없습니다. 아파트와 같이 상가가 딸려있지 않습니다. 주변을 나가야지만이 생활에 필요한 상점들이 있습니다. 이는 아파트보다 구매력이 떨어지기 때문에 상점들 종류도 많지 않습니다. 그것은 아파트의 인구 밀집도가 상대적으로 더 높기 때문에 나타난 현상일 수도 있겠습니다. 

 

지금까지 집을 구하기 전에 생각해봐야 할 것들과, 아파트와 빌라에 관한 문제들에 대해 이야기해봤습니다. 지금 집을 구하려고 하시는 분과, 또 미래에 계획을 가지고 있는 분들이 제 글로 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.